【特集】日本の不動産ファンド(1)

日本の監査法人と米国の格付け機関

瑞穂監査法人は2002年8月、フットワークエクスプレスの虚偽の決算書を承認したとして、監査を担当した会計士が大阪地検特捜部に逮捕された。同監査法人はその後、金融庁から業務停止1年の処分を受けている。逮捕された会計士は、1997年から3年分の有価証券報告書について、「総額約424億円の架空の収益を計上していた」と同社から知らされていたにもかかわらず、決算書を承認し、近畿財務局に提出していた。新日本監査法人は、その前身であるセンチュリー監査法人の時代から、国有化された日本債券信用銀行や日本長期信用銀行の監査をしていた。両行とも、“飛ばし”などの手法を使って不良債権を隠蔽。決算を粉飾していた。センチュリー監査法人は、粉飾の事実を知りつつ、決算書を承認していた。このため日債銀の件では、2000年に、株主によって提訴されている。長銀の件でも2001年4月、整理回収機構（RCC）から提訴された（注：新日本監査法人は、大田昭和監査法人とセンチュリー監査法人が2000年4月に合併して誕生。合併直後の名称は監査法人太田昭和センチュリー。2001年7月に、新日本監査法人と改称した。RCCに提訴されたときは、監査法人太田昭和センチュリー）。

サブプライムローン

加えて、今夏の危機以来、投資家やマスコミの間に「サブプライム債券に対する金融機関の推定価格の計算式は、妥当なものなのか」という疑心暗鬼が広がっている。各金融機関は、それぞれが適切だと考える計算式を使って、サブプライム債券や、その他の取引頻度の低い高リスク債券の推定価格を出している。 　計算式は、ローンの破綻など、ありそうなリスクをモデル化して数式化したものだ。各金融機関が、自社に都合の良い、過度に楽観的なモデルや係数を考え、それをもとに推定価格を算出してきた可能性は十分にある。この問題は、ローン破綻が少なかった以前は表面化しなかったが、破綻が増えて債券の価値が下がっていると皆が思い始めた今夏から、疑心暗鬼が噴出した。 　ありそうなリスクをモデル化して計算する手法は、信用格付け機関の格付けでも採られている。今夏以降、投資家の多くは「サブプライム債券の価格計算式は楽観的すぎた」「債券の実際の価格は、もっと低いはずだ」と懸念するようになった。 　もともと確定した価格がほとんど存在しない中で、計算式が楽観的すぎるかどうか問答しても、確たる結論は出ない。金融機関の方で計算式を見直しても、それが正しいものだということを投資家に納得させられるとは限らない。その一方で、現実の世界でのローン破綻者は増え、サブプライム債券の価値が下がっていることは、誰にも感じられるようになってきた。価格形成メカニズムそのものが崩壊し、サブプライム債券は下落の方向に拍車がかかっている。

PERと株価の関係

PER（株価収益率）と株価は通常は反比例関係にある。また、巨大なグループ会社が機動力を持たせる場合、子会社を設立する。それは中間経営層の人材を育成するためでもある。もし、多くの子会社を持ちながらその代表権が親会社と子会社が同じであり、なおかつ、ＰＥＲと株価が反比例関係になければ必ず何らかの合理的な理由が必要となる。

会計士・税理士の協力求む

「ホリエモンの錬金術」ミラーサイトというサイトがある。ライブドアに地検が入る前から堀江容疑者の問題点を数字から指摘していた。会計士や税理士は知識人である。情報を公開すれば問題は解決する。サブプライムローンの破綻に見られるようにいつまでも嘘を突き通す事はできない。数値は正直である。知識（数値計算）によって社会をよりよくする知識人がいれば協力して欲しい。多くの年金資金が捏造された数値によって毀損すれば老人たちは自殺するだろう。損失飛ばしなど粉飾決算は刑法的にはそれらは詐欺罪だが実質的にそれらは殺人罪である。多くの人々を助ける一番効率がよい方法は情報公開である。ボランティア希望者は→　クリック

不動産ファンド当事者の告発 不動産が危ない!　山本 勇作 (著)

出版社/著者からの内容紹介 16年ぶりに上昇に転じた日本の地価。 しかし、銀座、丸の内、六本木、赤坂など東京の山手線内の地価はすでに年20~40%以上の急騰を続け、「局所的バブル」といえる過熱ぶりを示しています。 その不動産価格を牛耳っているのが「不動産ファンド」。 本書では、不動産ファンドが一盛り100億円単位の「どんぶり勘定」で不動産を買い漁り、地価を吊り上げている実態を、ファンド関係者の極秘情報をまじえて詳細に告発していきます。 　不動産価格が上昇しているのは、けっして実需や好景気のせいではなく、ジャブジャブとお金が流入する「不動産ファンド」のマネーゲームによるものであること、 こうした地価上昇は今、最終局面にあること、 そして「低金利・インフレ・資産価値」などという言葉に騙されて住宅用不動産や不動産投資信託(J－REIT)を高値づかみするのは危険であることを、最前線の実例を交えて論じていきます。 不動産ファンドの会議の実態や「競売の抜け道・ラストルック」「東京以外の大都市での不動産ファンドの失敗」「クズ物件の処理」「賃料収益より土地転がし」など、これまでベールに包まれてきた「不動産ファンド」の実態が明らかに。 この本を読めば、不動産ファンドと地価高騰の「危うい」実態が手にとるように分かります。
第4章　ファンド会社がオモテに出せない実態
　ファンドに隠される「クズ物件」
　親子会社間ナアナア取引の横行
　不動産鑑定士はイエスマン
　いわく付き物件とサングラスの紳士
第5章　不動産価格は間もなく崩壊する
　不動産ファンドがおびえるコト
　金融マーケットにも足を引っ張られる
　不動産購入希望者への提言
　逃げよ!REIT投資家

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